Willkommen bei den Notaren Hagen Krzywon, Harald Ohnleiter und Jochen Hillebrand

Die Notare in Deutschland sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes; ihnen sind hoheitliche Befugnisse der vorsorgenden Rechtspflege übertragen. Unsere Hauptaufgaben sind insbesondere die Information, Beratung und Beurkundung im Bereich des Grundstücks-, Gesellschafts-, Familien- und Erbrechts.

Internet - Glossar

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Bei der Aufteilung eines Gebäudes in selbständige Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde (i. d. R. Landratsamt oder Stadt) erforderlich (vgl. § 7 Abs. 4 Ziff. 2 WEG – Wohnungseigentumsgesetz).

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Adoption

Die Adoption (Annahme an Kindes statt) ist die rechtliche Begründung eines Eltern-Kind-Verhältnisses zwischen dem Annehmenden und dem Kind, obwohl keine biologische Abstammung vorliegt. Nach dem Ausspruch der Adoption durch das Vormundschaftsgericht hat das Kind die volle Stellung eines ehelichen Kindes, die rechtliche Verwandtschaft zu den leiblichen Eltern und deren Verwandten erlischt. Wird ein Volljähriger adoptiert, sind die Auswirkungen auf die Verwandten des Annehmenden und die leiblichen Verwandten in der Regel eingeschränkt. 

Der für die Adoption notwendige Antrag und die erforderlichen Zustimmungserklärungen sind notariell zu beurkunden.

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Apostille

Urkunden, die im Ausland verwendet werden sollen, müssen häufig in einem aufwendigen Verfahren von dem ausländischen Staat anerkannt (legalisiert) werden. Eine Vielzahl von Ländern hat sich in einem entsprechenden Übereinkommen zu einem vereinfachten Verfahren geeinigt. Hier wird durch eine übergeordnete Behörde (im Falle der notariellen Urkunden das örtlich zuständige Landgericht) eine sog. Apostille angebracht, durch die die Echtheit der Urkunde bestätigt wird.

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Aktiengesellschaft

Die Aktiengesellschaft ist eine Kapitalgesellschaft, an der ein oder mehrere Aktionäre (Gesellschafter) beteiligt sind. Das Mindeststammkapital beträgt 50.000 €. Zwingende Organe sind der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Die Hauptversammlung (Versammlung der Aktionäre) wählt den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat wählt und überwacht den Vorstand.
Die Aktiengesellschaft gibt es in den verschiedensten Ausgestaltungen, von der kleinen „Einmann-AG“ bis zum börsennotierten Großunternehmen.

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Ausfertigung

Das Original der notariellen Urkunde verbleibt beim Notar. Im Rechtsverkehr ersetzt die Ausfertigung das Original als "amtliche Kopie" und kann dort wie das Original eingesetzt werden. Dies ist insbesondere bei notariellen Vollmachten wichtig, deren Fortbestand nur durch Vorlage einer Ausfertigung nachgewiesen werden kann.

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B

Baulasten

Die Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zum Beispiel Zugänge oder Fluchtwege freizuhalten oder besondere Grenzabstände einzuhalten. Diese werden im Baulastenverzeichnis eingetragen, die bei den Gemeinden bzw. Baubehörden geführt werden. In Bayern und Brandenburg werden diese wie private Belastungen im Grundbuch eingetragen.

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Behandlungsabbruch

Die Einwilligung in medizinisch notwendige Maßnahmen, um die begründete Gefahr eines schweren gesundheitlichen Schadens oder des Todes des Vollmachtgebers abzuwenden, darf der Bevollmächtigte oder ein rechtlicher  Betreuer nur verweigern oder widerrufen, wenn er dazu in einer mindestens schriftlichen Vorsorgevollmacht ausdrücklich ermächtigt wurde.

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Beratung

Es empfiehlt sich, insbesondere für die Errichtung von Testamenten, Vorsorgevollmachten, Betreuungs- und Patientenverfügungen rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Dieses Glossar kann das individuelle Gespräch mit einem Notar oder einer Notarin bzw. einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin nicht ersetzen.

Soweit die notarielle Form einer Urkunde gewählt wird oder vorgeschrieben ist, ist die Beratung des Notars in den Gebühren der Beurkundung inbegriffen.

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Besitz

Der Besitz ist die Ausübung der „tatsächliche Sachherrschaft“. Beim Haus- oder Wohnungskauf geht der Besitz regelmäßig mit Schlüsselübergabe vom Verkäufer auf den Käufer über. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, findet der Besitzübergang in der Regel mit Kaufpreiszahlung statt. Zu unterscheiden hiervon ist der rechtliche Eigentumsübergang, der mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch erfolgt.

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Betreuung

Für einen Volljährigen, der aufgrund einer psychischen Erkrankung oder einer körperlichen oder geistigen Behinderung seine Geschäfte nicht mehr selbst besorgen kann, wird vom Betreuungsgericht ein gesetzlicher Betreuer als Vertreter bestellt. Die Betreuerbestellung ist auch dann erforderlich, wenn diese Geschäfte durch einen nahen Angehörigen (Ehepartner, Kind) erledigt werden könnte. Die Betreuerbestellung ist nur dann nicht erforderlich, wenn die Angelegenheiten aufgrund einer Vollmacht erledigt werden können. Vor Bestellung eines Betreuers prüft das Gericht deshalb, ob der Betroffene eine Vorsorgevollmacht erteilt hat und fragt beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer ab, ob eine Vorsorgevollmacht registriert wurde.

Betreuungsgerichte

Betreuungsgerichte sind zuständig für die Klärung von Rechtsfragen bezüglich der Betreuung (Bestellung eines Betreuers und Anordnung eines Einwilligungsvorbehalts), der Unterbringung von psychisch Kranken und Pflegschaften.

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Betreuungsverfügung

Die Betreuungsverfügung dient - anders als die Vorsorgevollmacht - nicht der Vermeidung einer Betreuung, sondern der Gestaltung einer vom Gericht angeordneten Betreuung. Die Betreuungsverfügung kann Wünsche zur Auswahl des Betreuers und zur Durchführung der Betreuung erhalten. Sie entfaltet grundsätzlich Bindungswirkung gegenüber dem Gericht bzw. dem Betreuer, sofern die schriftlich niedergelegten Wünsche nicht dem Wohl des Betreuten zuwiderlaufen. Eine Betreuungsverfügung kann z. B. sinnvoll sein, wenn kein Bevollmächtigter bestellt werden kann, aber eine bestimmte Person, die dann der Aufsicht des Betreuungsgerichts unterliegt, die rechtliche Betreuung übernehmen soll.

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Beurkundung

Zu den Hauptaufgaben eines Notars gehört die Beurkundung von Rechtsvorgängen und Tatsachen. Die notarielle Beurkundung ist vorgeschrieben z. B. bei Abschluss eines Kaufvertrages über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, eines Ehe- oder Erbvertrages oder des Gesellschaftsvertrages einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder der Satzung einer Aktiengesellschaft wie auch die Veräußerung und Übertragung von Geschäftsanteilen einer GmbH. Teilweise sind auch die Gesellschafterversammlungen von GmbHs oder Hauptversammlungen von Aktiengesellschaften beurkundungspflichtig.
Durch die notarielle Beurkundung wird die qualifizierte Beratung durch einen unparteiischen Rechtsberater sichergestellt. Gleichzeitig beinhaltet die notarielle Urkunde den vollen Beweis der beurkundeten Tatsachen.

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Bevollmächtigter

Ein Bevollmächtigter ist die Person, die anstelle des Vollmachtgebers gegenüber Dritten tätig werden soll. Bei einer Vorsorgevollmacht handelt der Bevollmächtige anstelle des entscheidungsunfähigen Vollmachtgebers. Da der Bevollmächtigte (anders als ein vom Gericht bestellter Betreuer) grundsätzlich nicht der gerichtlichen Kontrolle und Aufsicht unterliegt, ist ein  besonders Vertrauensverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten äußerst wichtig. Nur in Ausnahmefällen kann für einen Bevollmächtigten durch das Betreuungsgericht ein Kontrollbetreuer bestellt werden.

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D

Dienstbarkeit

Die Dienstbarkeit gewährt dem Berechtigten (einer bestimmten Person – dann „beschränkte persönliche Dienstbarkeit genannt - oder dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks – dann Grunddienstbarkeit genannt -) bestimmte Nutzungsrechte an dem Grundstück (Beispiel: Geh- und Fahrtrecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (Beispiel: Baubeschränkung, Verbot des Betreibens bestimmter Gewerbe).

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E

Ehevertrag

In einem Ehevertrag regeln die Ehegatten ihre güter- und vermögensrechtlichen Angelegenheiten während der Ehe. Neben der Vereinbarung der Gütertrennung oder Gütergemeinschaft kann auch der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft auf die besonderen Verhältnisse der Ehegatten angepasst (modifiziert) werden. Auch besondere Regelungen für den Fall der Auflösung der Ehe (Scheidung, Tod) sind möglich.
Wegen der besonderen Tragweite der Erklärungen muss der Ehevertrag zwingend notariell beurkundet werden; der Beurkundung sollte immer eine eingehende rechtliche Beratung (durch Notar, aber auch Steuerberater und ggf. Rechtsanwalt) vorausgehen.

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Eigentum

Eigentum ist anders als Besitz nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Der Käufer wird Eigentümer des Grundstücks erst mit seiner Eintragung im Grundbuch. Der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, sofern eine solche anfällt. Weitere Voraussetzung ist in der Regel, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Einzelvertretungsbefugnis
Werden mehrere Vertrauenspersonen bevollmächtigt, kann bei Einzelvertretungsbefugnis jeder von ihnen allein für den Vollmachtgeber handeln.

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Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht (teilweise auch Erbpacht genannt) ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Grundstück und Gebäude können somit – entgegen den sonstigen Regelungen – unterschiedliche Eigentümer haben. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet werden. Es ist häufig, aber nicht zwingend, auf 99 Jahre befristet. Über die gesamte Nutzungsdauer ist der vereinbarte Erbbauzins zu entrichten; dieser kann auch variabel sein. Nach Ablauf eines befristeten Erbbaurechts geht das Eigentum des Gebäudes wieder auf den Grundstückseigentümer über (Heimfall).

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Erbvertrag

Letztwillige Verfügung (vgl. Testament), bei der jedoch mindestens eine Verfügung vertraglich bindend ist. Die nachträgliche Änderung/Anpassung solcher vertragsmäßigen Verfügungen ist nur mit Zustimmung/Mitwirkung des Vertragspartners möglich. Diese Form ist sinnvoll, wenn die letztwilligen Verfügungen von verschiedenen Personen voneinander abhängig sein sollen oder die letztwillige Zuwendung als Gegenleistung von anderen Leistungen oder Vereinbarungen dient. Der Erbvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden und kann auch mit anderen Urkunden (z. B. Ehevertrag) verbunden werden.

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Erschließungskosten

Erschließungskosten entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustellen oder zu modernisieren. Der Käufer sollte sich vor einem Kauf bei der Gemeinde nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.

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F

Fälligkeitsmitteilung

Der Kaufpreis eines Grundstückskaufvertrages wird in der Regel erst dann fällig, wenn der Erwerb des Käufers rechtlich gesichert ist. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen teilt der Notar dem Erwerber auf Wunsch mit (Fälligkeitsmitteilung).

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Finanzierungsgrundpfandrecht

Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er seinem finanzierenden Kreditinstitut regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Käufers steht. Der Notar kann diese Finanzierung ohne Risiko für den Verkäufer gestalten.

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Flurstück

Jeder vermessene Teil der Erdoberfläche (Flurstück) – dies entspricht in der Regel einem Grundstück – einer Gemarkung hat eine exakte Flurstücksnummer. Teilweise bilden rechtlich auch mehrere Flurstücke ein Grundstück, wenn sie im Grundbuch unter einer laufenden Nummer gebucht werden.

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Fortführungsnachweise

Fortführungsnachweise (früher auch Veränderungsnachweise oder Messurkunden genannt) enthalten die an einem Flurstück durch Vermessung eingetretenen Veränderungen. Sie werden von den Vermessungsämtern erstellt und sind Grundlage für die Buchung von Veränderungen im Grundbuch und damit auch für die zugrunde liegenden notariellen Urkunden.

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G

Generalvollmacht

Eine Generalvollmacht ist eine umfassende Vollmacht, die grundsätzlich zur Vornahme von allen Rechtsgeschäften und geschäftsähnlichen Handlungen berechtigt, bei denen eine Vertretung zulässig ist. Vorsorgevollmachten sind in der Regel als Generalvollmachten ausgestaltet.

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Gesamtvertretungsbefugnis

Werden mehrere Personen bevollmächtigt, können diese Gesamtvertretungsberechtigten nur gemeinsam für den Vollmachtgeber handeln (Gegensatz zu Einzelvertretungsbefugnis). Die Gesamtvertretungsbefugnis kann auch so ausgestaltet werden, dass von mehreren Bevollmächtigten z. B. immer nur zwei gemeinsam handeln.

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Geschäftsunfähig

Geschäftsunfähig ist, wer dauerhaft keinen freien Willen mehr bilden kann, weil er an einer Störung der Geistestätigkeit erkrankt ist. Eine Entmündigung im früheren Sinn kennt das deutsche Recht nicht mehr. Die Geschäftsfähigkeit kann durch das Betreuungsgericht nur durch einen sog. Einwilligungsvorbehalt eingeschränkt werden. Geschäftsunfähig ist auch, wer das 7. Lebensjahr noch nicht vollendet hat.

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Gesetzlicher Vertreter

Die gesetzlichen Vertreter von Minderjährigen sind die Eltern. Sind Eltern nicht vorhanden (Waisen) oder wurde den Eltern die elterliche Sorge entzogen, wird ein Vormund bestellt. Volljährige entscheiden grundsätzlich für sich selbst, außer wenn sie dazu nicht in der Lage sein sollten (etwa aufgrund Alters, Krankheit oder infolge eines Unfalls). Dann wird gerichtlich ein Betreuer bestellt, wenn nicht ein Vorsorgebevollmächtigter die Angelegenheiten der volljährigen Personen wahrnimmt. Ehegatten, Kinder und Lebensgefährten sind keine gesetzlichen Vertreter.

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Gesundheitsfürsorge

Die Gesundheitsfürsorge umfasst die Befugnis Vornahme der Maßnahmen, die erforderlich sind, um für die Gesundheit des Betroffenen sorgen zu können (wie z.B. Einwilligung in eine ärztliche Maßnahme sowie Abschluss von Arzt- und Krankenhausverträgen).

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Gläubiger

Ein Gläubiger ist, wer von einem anderen, dem Schuldner, etwas verlangen kann.

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GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung)

Kapitalgesellschaft, deren Mindeststammkapital 25.000 € beträgt. In der Unterform der Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) ist auch ein Stammkapital ab 1 € möglich. Die Übertragung von Beteiligungen an der Gesellschaft (Geschäftsanteile) bedarf der notariellen Beurkundung. Im Gegensatz zur Aktiengesellschaft ist ein Aufsichtsrat nicht vorgeschrieben. Die Außenhaftung der Gesellschaft ist – wie der Name sagt – auf das Vermögen der Gesellschaft beschränkt. Eine persönliche Haftung des Gesellschafters und insbesondere des Geschäftsführers sind in Einzelfällen durchaus möglich, insbesondere wenn gesetzliche Verpflichtungen nicht eingehalten werden.

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Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis. Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks. Dessen Eigentümer ist in Abteilung I eingetragen. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen (Beispiel: Wegerechte, Leitungsrechte, Reallasten). In Abteilung III sind alle Kreditsicherheiten (Grundpfandrechte) verzeichnet. Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der Grundbuchinhalt richtig ist. Insbesondere kann sich der Käufer - wenn er nicht bösgläubig ist - darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch Eigentümer des Grundstücks ist. Die Einsicht in das Grundbuch ist nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse dargelegt wird.

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt – von Ausnahmen abgesehen – bei der Veräußerung von Grundstücken an, derzeit je nach Bundesland i.H.v. 3,5 % – 5 %. Sie bezieht sich nicht auf bewegliche Sachen.

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Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Mittel zur Kreditsicherung. Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Im „Verwertungsfall“ findet die Zwangsvollstreckung in das Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird. Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld danach „stehen zu lassen“, hängt davon ab, ob weiterer Finanzierungsbedarf bei der gleichen Bank besteht. Bereits geringe Zinsunterschiede wiegen die Kosten für Löschung und Neueintragung zugunsten eines anderen Kreditinstituts auf.

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Grundstück

Das Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Haus gehört rechtlich – von Ausnahmen wie dem Erbbaurecht abgesehen – zu dem Grundstück, auf dem es steht. Der Jurist spricht von einem wesentlichen Bestandteil: Ist vom Grundstück die Rede, ist rechtlich auch das aufstehende Haus gemeint.

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Grundstücksgeschäfte

Grundstücksgeschäfte bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung. Das Grundbuchamt akzeptiert Vollmachten (auch Vorsorgevollmachten) nur in notarieller Form.

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H

Handelsregister

Das Handelsregister ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem Kaufleute und Gesellschaften registriert und maßgebliche Dokumente (z. B. Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterlisten) hinterlegt werden. In der Abteilung A werden Einzelkaufleute und Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG) eingetragen, in der Abt. B die Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, KGaA).
Eingetragen werden der Name (die Firma) und die Rechtsform, der Sitz und die Anschrift des Unternehmens, die vertretungsberechtigten Personen (Geschäftsführer, Vorstand), bei Kapitalgesellschaften das Stamm- bzw. Grundkapital, z. T. auch der Gegenstand des Unternehmens, bei Personengesellschaften auch die Gesellschafter.
Das Handelsregister wird zwischenzeitlich flächendeckend in elektronischer Form geführt (www.handelsregister.de). Die notwendigen Urkunden werden dem Handelsregister vom Notar in elektronischer Form, versehen mit einer qualifizierten elektronischen Signatur, übermittelt.
Vereine werden dagegen im Vereinsregister, freiberufliche Partnerschaften im Partnerschaftsregister geführt.

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Höchstpersönliche Angelegenheiten

Höchstpersönliche Angelegenheiten können nicht von einem Bevollmächtigten erledigt werden. Dazu zählen beispielsweise die Eheschließung und die Testamentserrichtung.

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Hypothek

Eine Hypothek ist ein nur noch selten eingesetztes Mittel zur Kreditsicherung. Anders als die Grundschuld „steht und fällt“ sie mit der gesicherten Forderung. Bei Privatgläubigern kann die Bestellung einer Sicherungshypothek jedoch ein sinnvolles Sicherungsmittel sein.

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I

Innenverhältnis

Ein Innenverhältnis nennt der Jurist das Rechtsverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten. Dabei handelt es sich meist um einen Auftrag. Der Vollmachtgeber kann den Bevollmächtigten durch interne Weisungen dahingehend beschränken, dass dieser seine Vertretungsmacht nicht ganz ausschöpft, beispielsweise die Vorsorgevollmacht nur gebraucht, wenn der Vollmachtgeber selbst nicht mehr in der Lage ist, für sich zu sorgen. Die präzise Unterscheidung zwischen Innen- und Außenverhältnis entscheidet häufig über die Praxistauglichkeit der Vorsorgevollmacht. Eine rechtliche Beratung ist zu empfehlen.

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In-Sich-Geschäft

Wenn der Bevollmächtigte bei einem Vertrag sowohl auf der einen Seite (im eigenen Namen) als auch auf der anderen Seite (im Namen des Vollmachtgebers) handelt, liegt ein sogenanntes In-sich-Geschäft vor. Weil der Bevollmächtigte wegen der eigenen Beteiligung die Interessen des Vollmachtgebers nicht mehr objektiv wahrnehmen kann, sind gemäß § 181 BGB In-Sich-Geschäfte nur zulässig, wenn dem Bevollmächtigten dieses In-sich-Geschäft gestattet wurde oder es ausschließlich zur Erfüllung einer ohnehin bestehenden Verbindlichkeit dient. Wer jedoch als Vollmachtgeber davon überzeugt ist, dass sein Vertreter nicht in einen solchen Konflikt gerät, kann in einer Vollmacht vom Verbot des In-sich-Geschäfts des § 181 BGB ausdrücklich befreien.

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K

Kataster

Das Kataster ist das amtliche Verzeichnis für Flurstücke. Es beschreibt deren geometrische Lage, Art der Nutzung, Größe sowie bauliche Anlagen. Auf diesen Angaben beruhen die Grundbuchdaten.

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Kaufpreisfälligkeit

Der Käufer braucht den vereinbarten Kaufpreis regelmäßig erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist und gesichert ist, dass eventuelle für den Verkäufer noch eingetragene Belastungen (z. B. Grundschulden) gelöscht werden können. Sofern die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt dies der Notar dem Käufer auf Wunsch mit. Er muss dann innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis an den Verkäufer oder dessen finanzierende Bank überweisen.

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Kommanditgesellschaft (KG)

Personengesellschaft, an der mindestens ein persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär) und ein Kommanditist, der nur beschränkt mit seiner Hafteinlage haftet, beteiligt sind. Ist der persönlich haftende Gesellschafter selbst eine beschränkt haftende juristische Person, so ist dies in der Firma der Gesellschaft anzugeben (z. B. GmbH & Co. KG).

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Kontrollbetreuer

Falls Anzeichen für den Missbrauch einer Vorsorgevollmacht bestehen, kann im Ausnahmefall durch das Betreuungsgericht ein Kontrollbetreuer bestellt werden.

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Kosten

In der Regel wird entsprechend der gesetzlichen Regelung vereinbart, dass der Käufer die bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten trägt, wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt. Unabhängig von dieser vertraglichen Regelung haften kraft Gesetzes sowohl Käufer als auch Verkäufer für alle bei Notar und Grundbuchamt entstehenden Kosten. Im internationalen Vergleich ist das deutsche Grundbuch- und Notarsystem nicht nur besonders sicher, sondern auch besonders effektiv und kostengünstig.

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Kosten der Registrierung im ZVR

Für die Registrierung der Vorsorgevollmacht im Zentralen Vorsorgeregister wird eine einmalige aufwandsbezogene Gebühr (je nach Meldeweg, Zahlungsmodalitäten und Anzahl der Bevollmächtigten) erhoben. Sie liegt in der Regel zwischen 8,50 € und 13,50 €.

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L

Lasten

Lasten sind die mit einem Grundstück kraft Gesetz verknüpften Verpflichtungen, insbesondere die Grundsteuer, Erschließungskosten und Prämien der Sachversicherung.

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Lastenfreistellung

Der Käufer möchte das Grundstück frei von fremden Belastungen erwerben, insbesondere frei von Kreditsicherheiten des Verkäufers (z. B. Grundschulden). Die Beseitigung solcher Fremdbelastungen im Zuge einer Grundstücksübertragung wird als Lastenfreistellung bezeichnet. Sichert beispielsweise eine eingetragene Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers, organisiert es der Notar, dass das Kreditinstitut die Löschungsunterlagen zur Verfügung stellt und die noch offene Forderung aus dem Kaufpreis beglichen wird.

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Lebenspartnerschaftsvertrag

Hierunter versteht man einen „Ehevertrag“ (siehe dort), der unter eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern abgeschlossen wird.
Auch nichteheliche Lebensgemeinschaften können ihre Rechtsverhältnisse für die Dauer des Bestehens der Lebensgemeinschaft und für den Fall derer Auflösung in einem entsprechenden Vertrag regeln.

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Löschungsbewilligung

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann in der Regel nur mit notariell beglaubigter Löschungsbewilligung des Rechtsinhabers gelöscht werden.

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M

Medizinische Eingriffe

Besonders gefährliche Eingriffe muss der Betreuer bzw. Bevollmächtigte gerichtlich genehmigen lassen. Inhaber einer Vorsorgevollmacht können in solche Maßnahmen nur einwilligen, wenn die Vollmacht sie ausdrücklich umfasst und mindestens schriftlich erteilt wurde (§ 1904 BGB).

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Messungsanerkennung

Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Verkäufer und Käufer das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen. Dabei wird – soweit kein Festpreis vereinbart ist – auch der Kaufpreis an die im Vermessungsergebnis ermittelte Fläche angepasst.

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Miteigentümer

Miteigentümer sind gemeinsam Eigentümer des Grundstücks in der Weise, dass jeder einen ideellen – also: gedachten – Anteil daran hat. Sie können über ihren ideellen Bruchteil unabhängig von anderen Miteigentümern verfügen. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Möglich ist, das Recht, die Aufhebung zu verlangen, einzuschränken, und die Benutzung des Grundstücks zu regeln.

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N

Nebenvereinbarungen

Nebenvereinbarungen außerhalb der Notarurkunde sind unwirksam und können darüber hinaus zur Ungültigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrages führen. Falsche Kaufpreisangaben können zudem den Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllen.

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Nießbrauch

Ein Nießbrauch ist das umfassende Nutzungsrecht an einem Grundstück. So steht hier nicht dem Eigentümer sondern dem Nießbrauchsberechtigten das Recht zu, das Grundstück zu benutzen, zu bewohnen, zu vermieten etc. In der Regel muss er aber auch alle Kosten und Lasten des Grundbesitzes für die Dauer seines Nießbrauchs tragen. Ein Nießbrauch wird häufig bei der Schenkung einer Immobilie oder bei einer vorweggenommenen Erbfolge vereinbart, damit der Übergeber weiter das Objekt bewohnen oder vermieten kann.

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Notaranderkonto

Notaranderkonten sind besonders gesicherte und vom Notar treuhänderisch geführte Konten. Sie dürfen zur Abwicklung von Immobilientransaktionen nur eingerichtet werden, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, also eine sichere Abwicklung auf anderem Wege nicht möglich ist.

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Notare

Die Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind unparteiische, unabhängige und besonders sachkundige Rechtsberater. In dieser Funktion ermitteln sie die Interessen und Ziele aller Beteiligten und wirken auf eine Einigung hin, bei der keiner benachteiligt wird. Dementsprechend entwerfen und beurkunden Notare wichtige Verträge und beglaubigen Unterschriften, Handzeichen und Abschriften.

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Notarielle Urkunden

Notarielle Urkunden haben verschiedene Vorteile. Der Notar sorgt für rechtssichere Formulierungen und berät über die rechtliche Tragweite des beabsichtigten Rechtsgeschäfts. Er schützt vor inhaltlich fehlerhaften bzw. ungenau abgefassten Vereinbarungen. Die notarielle Urkunde verschafft Gewissheit über die Identität des Erklärenden. Das ist insbesondere in Vorsorgefällen besonders wichtig, weil sich der Betroffene im Fall der Fälle nicht mehr selbst äußern kann. Der Notar trifft in der Urkunde ferner Feststellungen zur Geschäftsfähigkeit und verweigert seine Mitwirkung, wenn der Handelnde/Vollmachtgeber bereits geschäftsunfähig sein sollte. Dies bietet besondere Gewähr für die wirksame Errichtung der Vollmachtsurkunde. Die Urschrift der notariell beurkundeten Urkunde – auch einer Vorsorgevollmacht - verwahrt der Notar. Er kann auch nach Jahrzehnten Ausfertigungen erteilen, falls dies erforderlich sein sollte.

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Nutzungen

Nutzungen sind alle mit dem Grundstück verbundenen Vorteile.

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O

OHG (Offene Handelsgesellschaft)

Personenhandelsgesellschaft, bestehend aus mindestens zwei Gesellschaftern, bei der alle Gesellschafter mit ihrem gesamten Vermögen persönlich haften. Sind alle Gesellschafter selbst nur beschränkt haftende juristische Personen, ist dies bei der Firmierung zum Ausdruck zu bringen (z. B. GmbH & Co. OHG).

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P

Patientenverfügung

Eine Patientenverfügung enthält Wünsche zur medizinischen Behandlung für den Fall, dass ein Zustand der Entscheidungsunfähigkeit, etwa aufgrund von Bewusstlosigkeit, vorliegt. Da es Aufgabe des Vorsorgebevollmächtigten ist, dem in der Patientenverfügung ausgedrückten Willen Geltung zu verschaffen, sollte eine Patientenverfügung dem Bevollmächtigten einer Vorsorgevollmacht bekannt sein. Der Bevollmächtigte ist dann in der Lage, den in der Patientenverfügung niedergelegten Willen gegenüber den Ärzten durchzusetzen. Zu einigen Maßnahmen muss er dabei mindestens schriftlich und ausdrücklich ermächtigt werden.

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Persönliche Angelegenheiten

Persönliche Angelegenheiten sind insbesondere die Personensorge, Gesundheitsfürsorge, Aufenthaltsbestimmung und die Entscheidung über die Unterbringung in einem Pflegeheim oder einer geschlossenen Anstalt.

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R

Rang

Belastungen eines Grundstücks werden im Grundbuch geordnet eingetragen. Im Fall der Zwangsvollstreckung erlöschen nachrangig eingetragene Belastungen. Mehrere Grundpfandrechte werden in der Reihenfolge ihres Ranges bei der Verteilung des Versteigerungserlöses berücksichtigt.

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Reallasten

Reallasten begründen die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Rentenzahlungen zu entrichten.

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Rechtsmängel

Der Verkäufer muss dem Käufer ein Grundstück frei von Rechten Dritter (beispielsweise von Grundpfandrechten oder Mietverträgen) übertragen, wenn diese nicht übernommen werden. Ist das Grundstück vertragswidrig belastet, stehen dem Käufer Gewährleistungsrechte zu.

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Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister (ZVR)

Die Registrierung im ZVR erfolgt in der Regel elektronisch durch den Notar/die Notarin. Das Schriftstück, welches die Vollmacht enthält, wird nicht beim Register verwahrt. Das Original notariell beurkundeter Vollmachten verbleibt beim Notar; notariell beglaubigte Vollmachten werden im Original an den Vollmachtgeber heraus gegeben.

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Rücktritt

Ein Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag ist möglich, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, z. B. weil der Vertragspartner seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt.

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S

Sachmängel

Sachmängel liegen vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird bei „gebrauchten“ Immobilien häufig ausgeschlossen, um den Grundsatz „gekauft wie gesehen“ zu vereinbaren. Beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Verkäufers für Sachmängel nur sehr eingeschränkt zulässig.

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Schenkungen

Schenkungen sind unentgeltliche Zuwendungen. Diese sind dem rechtlichen Betreuer - mit engen Ausnahmen - grundsätzlich verboten. Ein Vorsorgebevollmächtigter unterliegt demgegenüber grundsätzlich keinen Einschränkungen und kann daher beispielsweise auch unentgeltlich über Vermögensgegenstände (z.B. Sparguthaben und -  mit notarieller Vollmacht - Grundbesitz) des Vollmachtgebers verfügen. Ob dies dem Bevollmächtigten im Innenverhältnis gestattet ist, sollte zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten gesondert vereinbart werden.

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Sicherungsvereinbarung

Die Sicherungsvereinbarung ist eine andere Bezeichnung für Zweckerklärung.

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T

Teilflächen

Die Teilflächen können im Grundbuch erst umgeschrieben werden, wenn aus ihnen nach amtlicher Vermessung eigenständige Flurstücke geworden sind.

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Testament

Testament ist eine Verfügung von Todes wegen, in der der Erblasser (Testierer) seine vermögensrechtlichen Angelegenheiten für den Fall seines Todes regelt. Für minderjährige Kinder können die Eltern für den Fall ihres Todes auch einen Vormund für den Vollwaisen bestimmen. Testamente können privatschriftlich (eigenhändig ge- und unterschrieben, Angabe von Ort und Datum der Errichtung) und in notariell beurkundeter Form errichtet werden. Die Errichtung in notarieller Form ist zwar mit Gebühren verbunden, diese beinhalten aber auch die juristische Beratung des Testierers, die juristisch korrekte Formulierung wird sichergestellt und in der Regel die Erteilung eines Erbscheins mit den damit verbundenen Kosten (die meist höher als die der Beurkundung des Testaments sind) erspart.
Testamentarische Bestimmungen können als sog. „einseitige Verfügungen“ jederzeit geändert und somit das Testament geänderten Lebensverhältnissen oder Ansichten angepasst werden. Eine Ausnahme besteht nur bei gemeinschaftlichen Testamenten, die nur von  Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern errichtet werden dürfen, wenn die Verfügungen der Ehegatten/eingetragenen Lebenspartnern voneinander abhängig sein sollen.
Notariell errichtete Testamente werden bei den zuständigen Verwahrstellen (Amtsgericht bzw. in Baden-Württemberg die Bezirksnotariate) in die besondere amtliche Verwahrung verbracht und bei den jeweiligen Geburtsstandesämtern (künftig beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer) registriert, damit die Verfügungen vom Tode eines Erblassers auch sicher aufgefunden werden.

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Transmortale Vollmachten

Transmortale Vollmachten gelten über den Tod des Vollmachtgebers hinaus. Die Geltungsdauer sollte in der Vorsorgevollmacht ausdrücklich geregelt werden. Erbrechtliche Aspekte müssen dabei berücksichtigt werden. Die Vollmacht besteht dann aber unabhängig von dem gesetzlichen oder testamentarisch bestimmten Erbrecht.

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U

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer setzt die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus. Diese wird durch das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt und dem Notar zugeschickt.

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Untervollmacht

Eine Untervollmacht ist eine Vollmacht, die ein Bevollmächtigter (Hauptbevollmächtigter) einer weiteren Person (Unterbevollmächtigter) zur Vertretung des Vollmachtgebers erteilt. Ob der Bevollmächtigte Untervollmacht erteilen darf, hängt vom Inhalt der Hauptvollmacht ab. Dort ist die Befugnis zur Erteilung von Untervollmachten meistens ausdrücklich geregelt.

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V

Verlesen der Urkunde

Das Verlesen der notariellen Niederschrift ist eine höchst effiziente Methode der Qualitätssicherung und deshalb zentraler Bestandteil des Beurkundungsverfahrens. Es vermittelt Kenntnis der gesamten Urkunde und bietet Gelegenheit zu Fragen, Aufklärung und Beratung. Das laute Vorlesen ermöglicht im Gegensatz zum bloßen Durchlesen, den Willen der Beteiligten und seine exakte Verkörperung in der Urkunde genau zu überprüfen.

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Vermögensangelegenheiten

Vermögensangelegenheiten sind insbesondere die Verwaltung und die Verfügung über das Vermögen, das Eingehen von Verbindlichkeiten, der Abschluss von Verträgen sowie die Vor- und Entgegennahme von Kündigungen, die Beantragung und Entgegennahme von Sozialleistungen, die außergerichtliche und gerichtliche Vertretung gegenüber Personen, Behörden und Gerichten, einschließlich Banken und Kreditinstituten, und die Vertretung in erbrechtlichen Angelegenheiten.

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Verzug

Ein Verzug kann eintreten, wenn ein Vertragsteil seine Verpflichtung trotz Fälligkeit nicht erfüllt, z. B. der Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt wird oder die Räumung/Übergabe nicht rechtzeitig erfolgt.

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Vollzug

Der Notar kümmert sich um die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrags: Er holt notwendige Genehmigungen und Zustimmungen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und benachrichtigt – soweit erforderlich – andere Behörden. Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.

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Vorkaufsrecht

Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte das Grundstück anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben. Kraft baugesetzlicher Bestimmungen kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Dies prüft der Notar durch Anfrage bei der zuständigen Gemeinde im Rahmen seiner Vollzugstätigkeit. Gesetzliche Vorkaufsrechte können auch bei anderen Konstellationen bestehen (Mietervorkaufsrecht bei Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen, Verkauf von Landwirtschafts-, Wald- oder Naturschutzgrundstücken). Vertragliche Vorkaufsrechte müssen notariell beurkundet vereinbart werden und können im Grundbuch durch Eintragung abgesichert werden.

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Vormerkung

Mit der Vormerkung wird ein Grundstück für den Käufer „reserviert“. Ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.

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Z

Zentrales Testamentregister

Ab dem Jahr 2012 werden beim Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer (ZTR) alle Urkunden registriert, die von einem Notar errichtet oder bei einem Nachlassgericht verwahrt werden und Auswirkungen auf Erbfolge haben können. Dieses Register ersetzt die bisher dezentral bei den Standesämtern bzw. dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg geführten Testamentskarteien. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite www.testamentsregister.de.

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Zentrales Vorsorgeregister

Im Zentralen Vorsorgeregister sollte jede Vorsorgevollmacht registriert werden, damit sie im Fall der Fälle auch gefunden wird. Bei gleichzeitiger Errichtung einer Patientenverfügung kann auch diese eingetragen werden. Die Daten des Registers können von Betreuungsgerichten elektronisch jederzeit eingesehen werden. Dadurch können unnötige Betreuungsverfahren vermieden werden.

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Zubehör

Zubehör sind bewegliche Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichem Zweck dienen (z.B. Maschinen auf einem Fabrikgelände, Baumaterial auf einem Baugrundstück, bei Wohnungen je nach Region auch Einbauküchen). Im Zweifel wird angenommen, dass sich die Veräußerung des Grundstücks auch auf dessen Zubehör erstreckt. Soweit das Zubehör einen gesonderten Wert darstellt, sollte es in dem Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt werden.

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Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Gläubiger des in einer notariellen Urkunde verbrieften Anspruchs kann diesen auch ohne gerichtliche Geltendmachung vollstrecken, wenn sich der Schuldner deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. So ist beispielsweise die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung möglich, ebenso die des Verkäufers wegen einer etwaigen Räumungsverpflichtung. Auch bei Grundschuldbestellungsformularen sind Zwangsvollstreckungsunterwerfungen üblich, damit die finanzierende Bank ihr Recht durch Zwangsversteigerung des belasteten Grundbesitzes (dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung) oder durch Vollstreckung in das sonstige des Schuldners (persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung) erreicht.

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Zweckerklärung

Welche Forderungen eine Grundschuld sichern soll, wird in der Zweckerklärung geregelt. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind. Bei späteren Veränderungen (beispielsweise Trennung der Käufer oder Übertragung auf Kinder) kann Bedarf bestehen, die Zweckerklärung anzupassen.

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